Los cuatro regímenes de la tierra en la Riviera Maya: propiedad, ejido, nación y zona federal

En México coexisten, por ley, cuatro regímenes distintos de tenencia de la tierra —no uno con excepciones, sino cuatro marcos jurídicos separados, cada uno con su propia vía de transmisión, su propia autoridad y su propio nivel de firmeza—. En la Riviera Maya, y de forma más concentrada en su litoral, los cuatro conviven dentro del mismo municipio, a veces dentro del mismo kilómetro de costa. Entender la diferencia entre ellos, antes que cualquier otro análisis de mercado, es el punto de partida de cualquier operación seria de suelo en la región.

1. Propiedad privada — dominio pleno inscrito

Es el régimen que la mayoría imagina cuando piensa en "ser dueño": una escritura pública, otorgada ante notario, que transmite el dominio de un inmueble y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad (RPP) de la entidad correspondiente. En Quintana Roo, ese registro opera bajo el sistema de folio real que rige la Ley del Registro Público de la Propiedad del Estado de Quintana Roo y su reglamento, con el Código Civil del Estado como marco sustantivo de la propiedad: el notario da fe del acto, y la inscripción en el RPP es lo que hace ese derecho oponible frente a terceros —lo que protege al propietario si alguien más reclama el mismo inmueble.

Es, con diferencia, el régimen más financiable. Un banco o un acreedor privado puede verificar en un folio público quién es el titular, si el inmueble tiene gravámenes previos y si está libre para constituir una hipoteca. Por eso la propiedad privada con folio de RPP es también el único de los cuatro regímenes que normalmente se acepta como colateral bancario sin estructuras adicionales.

2. Propiedad social — ejido

Buena parte del suelo de la Riviera Maya, incluidas zonas hoy urbanizadas, nació como propiedad social bajo el artículo 27 constitucional y la Ley Agraria. Dentro de un núcleo ejidal las tierras se dividen en tres tipos —de uso común, parceladas y de asentamiento humano— y los derechos de cada ejidatario sobre su parcela se documentan mediante un certificado de derechos parcelarios expedido por el Registro Agrario Nacional (RAN), no mediante una escritura de propiedad privada.

La transmisión dentro del régimen ejidal —entre ejidatarios, o hacia un tercero mediante cesión de derechos— es legítima y está prevista en la Ley Agraria, pero no equivale a comprar propiedad privada: sigue siendo, jurídicamente, un derecho sobre tierra social. Para que una parcela ejidal se convierta en propiedad privada plena, la Ley Agraria (artículos 81 a 83) exige un proceso específico: la asamblea ejidal debe resolver adoptar el dominio pleno, el ejidatario interesado solicita al RAN la baja de su certificado parcelario, el RAN expide el título de propiedad, y ese título se inscribe en el RPP. Solo a partir de esa cancelación en el RAN la parcela deja de ser ejidal y queda sujeta al derecho común. Mientras ese proceso no se ha completado, lo que se vende en el mercado son derechos posesorios o cesión de derechos —una posesión, no un título—, más difícil de hipotecar, de heredar sin conflicto entre el núcleo ejidal y el comprador, y más vulnerable a impugnación.

3. Tierras nacionales y baldíos

Existe un tercer régimen, menos conocido pero relevante en el sureste: las tierras que pertenecen directamente a la Nación sin haber salido nunca de su dominio, reguladas en el Título Noveno de la Ley Agraria (artículos 157 a 161). La ley distingue dos tipos: los baldíos, terrenos de la Nación que no han sido deslindados ni medidos, y los terrenos nacionales, ya deslindados y medidos —o que la Nación recuperó por nulidad de títulos previamente otorgados—. Por el artículo 159, son inembargables e imprescriptibles mientras conserven ese carácter.

La diferencia clave frente a un bien de dominio público es que estas tierras sí pueden salir del dominio de la Nación: el artículo 160 faculta a la autoridad agraria —hoy la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu)— a enajenarlas a particulares, mediante un procedimiento administrativo de deslinde y venta a valor comercial, cuando no se requieren para un servicio público. Hasta que ese procedimiento se completa y se titula, quien ocupa un terreno nacional tiene posesión, no propiedad.

4. Bienes de dominio público de la Federación — el litoral

El cuarto régimen es el único que, por definición legal, nunca se convierte en propiedad privada. En la costa, el caso central es la Zona Federal Marítimo Terrestre (ZOFEMAT), que el artículo 119 de la Ley General de Bienes Nacionales define como una franja de 20 metros de ancho, de tierra firme y transitable, contigua a la playa, medida desde la línea de pleamar máxima. Junto con las playas y los terrenos ganados al mar, son bienes inalienables, imprescriptibles e inembargables: no se poseen ni se escrituran, solo se conceden. La concesión —otorgada por Semarnat a través de la administración de ZOFEMAT— es un permiso administrativo revocable para ocupar y explotar la franja por un plazo determinado; no es, en ningún caso, un título de propiedad.

A este régimen se suma, como capa adicional de restricción sobre cualquiera de los otros tres, la figura de área natural protegida bajo la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (LGEEPA). En julio de 2022, el Diario Oficial de la Federación publicó el decreto que declaró área natural protegida a la región conocida como Jaguar, hoy administrada dentro del complejo Parque del Jaguar; en enero de 2024 se publicó el acuerdo con el resumen de su Programa de Manejo, que define subzonas y usos permitidos. Un predio puede tener, en principio, propiedad privada o derechos ejidales sobre el suelo y, al mismo tiempo, estar sujeto a las restricciones de uso que impone el polígono del área protegida.

El overlay: zona restringida y fideicomiso

Hay una capa más que no es un régimen de tenencia en sí mismo, sino una regla de acceso: dentro de los 50 kilómetros de la costa —la "zona restringida" del artículo 27 constitucional—, los extranjeros no pueden adquirir dominio directo sobre inmuebles y deben hacerlo mediante fideicomiso bancario. Es importante no confundirlo con un quinto régimen de propiedad: el fideicomiso se constituye siempre sobre uno de los cuatro regímenes anteriores. Un fideicomiso sobre un predio con dominio pleno e inscrito en el RPP transmite el mismo derecho firme que tendría un mexicano; un fideicomiso sobre una posesión ejidal sin dominio pleno sigue siendo, en el fondo, esa misma posesión ejidal, ahora fideicomitida. El vehículo administra el activo; no cambia su naturaleza jurídica.

La implicación

Cada uno de estos cuatro regímenes tiene su propio marco legal, su propia vía de regularización y transmisión, y su propio perfil de riesgo frente a un comprador, un acreedor o un heredero. En la Riviera Maya coexisten los cuatro dentro del mismo territorio, y una porción relevante del litoral —por la presencia obligatoria de la ZOFEMAT a todo lo largo de la costa y por el origen ejidal extendido del suelo circundante— está bajo dominio público sujeto a concesión, o bajo suelo de origen ejidal o nacional sujeto a posesión, no bajo propiedad privada con dominio pleno.

Dos variables regulatorias, en particular, seguirán moviendo esa proporción en los próximos trimestres: el ritmo al que el RAN resuelve los procesos de dominio pleno pendientes en la zona, y la implementación del Programa de Manejo del área protegida sobre los polígonos que colindan con el corredor costero. Ninguna de las dos se puede leer con exactitud desde fuera del municipio; ambas se verifican en registro público, no se suponen.